Laslo Fuks: Otkaze za neplaćanje zakupa lokala uručujemo svima – bez izuzetaka

Javno preduzeće „Gradska stambena agencija“ koja gazduje lokalima u vlasništvu Grada Zrenjanina, ove godine po svemu sudeći neće biti milostivo prema dužnicima koji mesecima pa i godinama ne izmiruju redovno svoje obaveze zakupa. Po novom pravilu, oni koji duguju tri kirije, dobiće zahtev za iseljenje kako bi taj lokal mogao da se rentira nekom drugom zakupcu. Pored problema sa naplatom zakupa, direktor Gradske stambene agencije Laslo Fuks, u intervjuu za portal I love Zrenjanin govori i o eventualnom uticaju dolaska izraelskog ritejl centra AVIV Arlon na trenutnu situaciju u centru grada.

   Kakvo je trenutno stanje naplate zakupa u lokalima kojima gazduje GSA, naročito onim najatraktivnijim, u glavnoj gradskoj zoni?

Laslo Fuks: Na kraju prethodne godine konačno smo došli u fazu da uručujemo otkaze svima onima koji neredovno izmiruju svoje obaveze na osnovu ugovora o zakupu, a veliki je broj takvih. Samo jedan manji broj zakupaca redovno izmiruje svoje obaveze. Moram da naglasim da je procedeura razrešavanja situacija sa neredovnim platišama komplikovana, jer na osnovu statuta rada i poslovnika o izdavanju u zakup, otkaz ugovora zbog neplaćanja može da odobri samo gradonačelnik. Tu protekne neko vreme dok čekamo da se ta dokumentacija preda službama i razmotri, nekada traje i mesecima. Za to vreme predmet stoji, zakup i dug se fakturišu i dalje. Međutim u ovoj godini smo uhvatili „ritam“, i očekujem da će se puni efekti pokazati do kraja 2015. Otkaze uručujemo svima, bez izuzetaka, poslovnim firmama, političkim strankama, nevladinim organizacijama, svima. Svi su oni potpisali ugovore u kojima stoje obaveza plaćanja zakupa i sankcije ako to ne rade. To je sada polako počelo da deluje i da daje svoje efekte. S obzirom smo sprovođenje ovih mera otpočeli tek krajem prošle godine, u finansijskom smislu to nije bilo toliko vidljivo, ali očekujem da će 2015. godina biti rekordna po naplati. Osim toga, predstoji nam veliki proces u kom trebamo da „iščistimo“ poslovne knjige od fantomskih firmi koje više ne postoje, zakupaca koji više nisu živi, a za sve njih se i dalje u poslovnim knjigama vode potraživanja. Time se niko nije bavio prethodnih godina.

  Da li su se najveći dužnici javili nakon novih mera tražeći olakšice?

Laslo Fuks: Mi smo se javili njima kako zahtevom za predaju poseda, tako i tužbama, raskidima ugovora. Kod velike većine je taj postupak već bio u toku. Ti sudski sporovi i inače idu sporo, a imali smo i štrajk advokata koji je dodatno usporio ceo proces. Mi tražimo predaju poseda, raskid ugovora, tužbu za sve one koji imaju tri ili više mesečnih kirija duga prema GSA, i to će od sada biti praksa, svi su oni utuženi. Naravno, i dalje ima onih problema kada dobijemo pravosnažnu sudsku presudu protiv nekih od tih najvećih dužniika, jer su to uglavnom firme registrovane kako „d.o.o.“, a koje odgovaraju samo upisanim kapitalom koji se kreće od 250 do 500 evra. Takve firme su u blokadi nekoliko godina, i te milionske iznose ne možemo da naplatimo uprkos pravosnažnoj sudskoj presudi. To je već manjkavost čitavog pravnog sistema u našoj zemlji. Srbija je jedna retka zemlja u kojoj su dužnici u povlašćenom položaju. Jedini pravi „lek“ jeste pravovremeni otkaz, pravovremena tužba i zahtev za predaju poseda. Dužnici se sada obraćaju i traže isplatu duga na rate, ali o tome ne možemo da odlučujemo mi nego, kao što sam rekao, gradonačelnik. Javnost treba da zna da među onima koji imaju velika dugovanja nema neutuženih. Pitanje je zašto je neko utužen kasno. Imamo i primer onih koji su ulazili u zakup kao fizička lica i samozanatske trgovinske radnje, njima će se, konkretno u dva slučaja u Zrenjaninu, naplata dugovanja vršiti iz njihove lične imovine, prodajom kuća. Mi tu ne možemo ništa.

  Koliki su trenutno dugovi zakupaca?

Laslo Fuks: Dugovi su negde na nivou 150 miliona dinara, ali ponovo moram da naglasim – i dalje radimo programom koji pripisuje kamate, i koji i dalje vodi evidenciju dugovanja firmi koje su otišle u stečaj, i onih koje su brisane iz registra preduzeća. Iz tog razloga moraju da se iščiste poslovne knjige. Nikada nije vršena revizija tih podataka, dugovi koji se vode samo rastu. Ove godine ćemo to da sredimo kako bismo dobili stvaran, relan dug jer samo takav dug može i da se naplati. Kada danas kažete „150 miliona duga“ to zvuči stravično, ali od toga dobar deo nije realan dug.

  Ranijih godina je bila praksa da se redovnim platišama odobri određeni popust, da li će to biti moguće i u ovoj godini?

Laslo Fuks: Razmatrali smo to, ali za sada ne postoji ta mogućnost. Posle jedne podrobne analize došli smo do mišljenja da ne treba odobravati tu vrstu olakšice od 10 odsto, i da je ona kontraproduktivna. Jedan od razloga je činjenica da po ugovoru zakupac ima obavezu da plaća redovno. I sada bismo mi pored te obaveze nekoga trebali da nagradimo sa 10 odsto. Drugo, prilikom licitacije, svako licitira svoj lokal, i bilo je onih koji su nudili za 2, 3, 5 odsto manju cenu, ali nisu dobio lokal. Dakle, oni koji uspeju da izlicitiraju lokal, i dobiju 10 odsto popusta, plaćaće manju kiriju nego što neko drugi ponudio, a nije dobio. Takođe, na poslednjem konkursu smo uvideli da za atraktivne lokale u centru, na Žitnom trgu i u Tržnom centru Bagljaš ima dosta interesovanja, i po šest-sedam interesenata i da su izlicitirane cene bile znatno iznad početnih. Iz svih tih razloga smatramo da popust nije opravdan, takvu preporuku smo uputili i gradonačelniku, a na njemu je da odluči.

   Kakvo je generalno interesovanje za zakup lokala?

Laslo Fuks: Ono što je atraktivno to je ne samo popunjeno nego i dalje izaziva ogromno interesovanje. Ljudi se i za popunjene lokale raspituju kada će biti oslobođeni. U centru bude i po više zakupaca na jedan atraktivni lokal, a za one lokale na periferiji na žalost nema velikog interesovanja i pored nekoliko oglašavanja. Ti lokali nam predstavljaju balast.

  Nedavno je najavljen dolazak AVIV Arlon ritejl parka u kom će biti skoncentrisan veliki broj prodajnih i uslužnih objekata. Da li će dolazak AVIVa napraviti pometnju u centru grada, preseliti neke zakupce u njihov objekat na izlazu iz grada?

Laslo Fuks: Nama neće to neće napraviti problem. Mi imamo ograničen resurs, glavna ulica je ograničena. Broj onih lokala kojima gazdujemo smanjuje se i zbog procesa restitucije. Osim toga, naši klijenti su banke, osiguravajuća društva, mobilni operateri kojima je važno da budu u centru grada. Mislim da ritejl centar nama neće biti konkurencija, možda privatnim licima koji takođe u ovom momentu izdaju u zakup lokale u centru, a koji su u većini trgovački ili ugostiteljski objekti, kaže Fuks na kraju razgovora.