Ukoliko razmišljate da kupite ili da prodate nekretninu u Zrenjaninu ovaj tekst će vam u velikoj meri približiti brojne nejasnoće. Bilo da se radi o jeftinijim ili skupljim nekretninama većina građana odlučuje se za angažovanje agencije za nekretnine.
Mnogo je razloga zašto je agencija bitna u posreduvanju, a jedan od najvažnijih je pravna sigurnost kojom izbegavate brojne prevare koje su svakoga dana u medijskim natpisima.
Naš sagovornik za ovu temu je Bojan Mihajlov ispred agencije za nekretnine Pragma koja posluje u Zrenjaninu više od 20 godina.
1.KOLIKA JE AGENCIJSKA PROVIZIJA I KO JE PLAĆA?
Na celoj teritoriji grada Zrenjanina već dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene (odnosi se na nekretnine vrednosti 17.000 EUR-a ili višoj). Plaćaju je Kupac i Prodavac po 1,5% u trenutku potpisivanja Kupoprodajnog Ugovora. Ukoliko je vrednost nekretnine manja od 17.000 EUR-a, Kupac i Prodavac plaćaju fiksnu proviziju u iznosu od 500 EUR-a, u dinarskoj protivvrednosti, koju takođe plaćaju u jednakim delovima, odnosno po 250 EUR-a.
2. KOLIKI JE POREZ NA PROMET I KO GA PLAĆA?
Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.
3. DA LI SE KUPOVINOM NEKRETNINE ZA ŽIVOT OSLOBAÐAM PLAĆANJA POREZA NA PROMET?
Da! U koliko je to prva nekretnina u vlasništvu (odnosi se na sve članove domaćinstva), kupac se oslobađa plaćanja poreza na promet, za 40m2 i po 15m2 za svakog člana domaćinstva.
4. KOLIKI JE ZAKONSKI ROK ZA PRIJAVU PLACANJA POREZA NA PROMET?
Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. Poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republicke Uprave Javnih prihoda (R.U.J.P.) – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Osim overenog kupoprodajnog Ugovora potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja za Prodavca – znači Ugovor (u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini sa poreskom klauzulom – pecatom R.U.J.P. na istom. Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz R.U.J.P. kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula – pečat o regulisanom (naplaćenom) porezu na promet.
5. KAKO DA PRODAM I KUPIM NEKRETNINU U ISTOM TRENUTKU?
Apsolutno najcešce pitanje upućeno nama posrednicima! Kako su kod nas u 90% slucajeva vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi; sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni. -Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum – rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do, te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka. -Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu broj nepokretnosti koji se u Zrenjaninu nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima o vrsti buduće nekretnine agent «Pragma» nekretnina će Vam u kratkom roku pokazati veliki broj kvalitetnih nekretnina kako iz sopstvene ponude tako i iz ponude kolega iz ostalih agencija (naša ponuda trenutno broji preko 100 objekata a u stalnoj smo kompjuterskoj razmeni sa još 4 agencije sa ukupnim brojem koji premašuje 1000 nekretnina). Određenim brojem kvalitetnih gledanja već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac vec odabrao budući stan ili kuću i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji. Zbog specificnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.
6. KAKO DA PRODAM STAN/KUĆU/LOKAL/PLAC?
Lako, na pravom ste mestu! Preko Interneta idite na link «KONTAKT» na našoj prezentaciji i popunite osnovne podatke o Vašoj nepokretnosti i pošaljite nam ih, ili pozovite našu agenciju na telefone: 023/510-972, 065/241-32-90. U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, zakazati Vam sastanak, doći do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu nepokretnost na tržištu. Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovorićete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima. Prodaja može da počne!
7. KAKO DA KUPIM STAN/KUĆU/LOKAL/PLAC?
Vratite se na najkompletniji pretraživač za nekretnine u Zrenjninu! Naravno NA NAŠ SAJT! (PRETRAGA)! Unesite osnovne podatke u upitnik i računar ce Vam sam izbaciti celokupan izbor po zadatim parametrima. Ili idite na KOMPLETNU PONUDU i pronacicete možda i nešto o čemu niste ni razmišljali. U najkraćem roku pozvaće Vas naš agent zadužen za nepokretnosti koje ste izabrali i dogovoriti se sa Vama kada ćete iste i pogledati. Ukoliko ne želite sve ovo sami da radite kontaktirajte nas na telefone: 023/510-972 ili 065/241-32-90. I mi ćemo to uraditi za Vas.
8. DA LI STRANI DRŽAVLJANI MOGU DA KUPE NEPOKRETNOST U SRBIJI?
Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slucaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 30-tak zemalja.
9. PRENOS PRAVA KORIŠCENJA TELEFONA, STRUJE, GREJANJA, KTV-a I SON-a 1) PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA TELEFONSKOG PRIKLJUČKA
Telefonski priključak se prenosi sa Kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajedničkim i istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis Telekom-a, gde Kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika telefonskog priključka, a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije ličnih karata. 2) PRENOS PRAVA KORIŠCANJA EDB BROJILA Prenos prava korišćšenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službi preduzeća Elektrodistribucije Zrenjanin sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. 3) PRENOS GREJANJA Prenos grejanja, odnosno, gasa ili toplotne energije vrši Kupac odlaskom u DP Grejanje, sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. 4) PRENOS KTV-a Prenos KTV-a, vrši Prodavac u poslovnici SBB-a, ličnom izjavom o ustupanju priključka. 5) PRENOS SON-a Prenos SON-a, odnosno komunalija (voda, smeće…), vrši kupac u Direkciji za izgradnju i uređenje grada uz fotokopiju kupoprodajnog Ugovora. Sve ove prenose može izvršiti Agencija Pragma u Vaše ime uz Vašu saglasnost!
10. GDE SE OVERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?
Overa kupoprodajnog Ugovora može se izvršiti na dva načina: Odlaskom Kupca i Prodavca sa Agencijom kod mesno nadležnog Javnog beležnika. Agencija «Pragma» pruža mogućnost da Javni beležnik dođe u prostorije našeg Preduzeća i izvrši overu kupoprodajnog Ugovora na licu mesta sa istom pravovaljanošcu, što podrazumeva sem plaćanja osnovne takse i plaćanje takse izlaska Javnog beležnika.
11. RAZLIKA IZMEÐU UKNJIŽENIH I NEUKNJIŽENIH NEPOKRETNOSTI
Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotearne ili zložne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.
12. KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?
Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosa koje prelaze iznos od 15.000 evra, moraju vršiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora izmedu Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti Kupoprodajnog ugovora.
13. KAKO DA UKNJIŽIM NEPOKRETNOST?
Da bi se određena nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni određeni preduslovi. Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Kupoprodajnog ugovora, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti. Ukoliko nije nepokretnost uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr.zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup.Prošto je nemoguće očekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30,40,50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti opštine, odnosno, preduzeća-investitora imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene.Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.
14. ŠTA JE POTREBNO OD DOKUMENTACIJE ZA PRODAJU NEPOKRETNOSTI?
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava.Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.
15. OBAVEZE PRODAVCA
Od momenta zaključenja Predugovora, Prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Kupcem. Do momenta zaključenja i overe glavnog Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, Grejanja, SON-a , poreza na imovinu. Na dan zakljucenja Kupoprodajnog ugovora, Prodavac je u obavezi da dostavi Uverenje RUJP nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon, potvrdu iz Grejanja i SON-a. Prodavac je takodje u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.Obaveza Prodavca je takode da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno. Obaveza Prodavca je i plaćanje 1.5% posredničke provizije.
16. OBAVEZE KUPCA
Obaveza Kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem. Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju u iznosu od 1,5%, sudske takse za overu Predugovora, Ugovora, odnosno, Aneksa, transfer u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava, kao i taksu za uknjižbu nepokretnostina svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.
17. PRIMOPREDAJA NEPOKRETNOSTI
Primopredaja nepokretnosti, odnosno, ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza: odlazak pre potpisivanja i overe Kupoprodajnog ugovora u nepokretnost, gde se vrši uviđaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari; odlazak u agenciju i overa Kupoprodajnog ugovora u sudu; isplata kupoprodajne cene u banci; dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva. Naše Preduzeće predlaže svim svojim Kupcima da zbog lične zaštite obavezno promene unutrašnje brave.
Više o ponudama nepokretnosti koje nudi agencija Pragma pogledajte na njihovom zvaničnom sajtu http://www.agencijapragma.com/
.gif)
.gif)
